Diagnóstico de compra e venda
Antes de comprar, antes de vender. É na hora do negócio que os problemas do imóvel aparecem, e é antes dela que dá para resolver.
Em poucas palavras
Comprar com segurança é conferir, antes de assinar, se quem vende é quem está na matrícula, se há dívidas ou ações que possam alcançar o imóvel e se ele pode ser financiado. O contrato só gera obrigação entre as partes; o que protege contra terceiros é a escritura e o registro.
Proposta
Um imóvel que parece bom, um vendedor com pressa e um contrato pronto para assinar.
Registro
O imóvel no seu nome, sem dívida escondida e sem surpresa com herdeiros ou credores do vendedor.
O que analisamos antes da compra
- A matrícula atualizada: quem é o dono registrado, se há hipoteca, penhora, usufruto ou outra restrição, e se a área e a construção batem com a realidade.
- O vendedor: certidões de ações e dívidas que possam levar o imóvel, e se o cônjuge precisa assinar.
- Os débitos do imóvel: IPTU e condomínio acompanham o imóvel e passam para quem compra.
- A localização: em Belém, se o terreno é de marinha ou aforado, o que muda o registro e o financiamento.
- O caminho do dinheiro: sinal, parcelas e o momento certo de pagar em relação à escritura.
Quem vende também precisa olhar antes
A dor mais comum de quem vende é descobrir, com o comprador já interessado, que o imóvel não pode ser financiado porque não está regular. Sem financiamento, só sobra o comprador à vista, e o preço cai. Regularizar antes de anunciar costuma sair mais barato que vender com desconto.
Imóvel de leilão
Leilão tem regras próprias e riscos próprios. Veja a página Leilão de imóveis.
O que ajuda na análise
Se ainda não tem os documentos, com o endereço e o nome do vendedor já dá para começar.
- Matrícula do imóvel
- Dados do vendedor
- Carnê de IPTU
- Declaração de condomínio
- Minuta do contrato
Como conduzimos
- Diagnóstico do imóvel e do vendedorMatrícula, certidões, débitos e situação da área.
- ContratoSinal, prazos, condições e o que acontece se algo der errado.
- Escritura e ITBIAcompanhamento no tabelionato e no pagamento do imposto.
- RegistroO título levado à matrícula. Só aqui o imóvel passa a ser seu.
Perguntas frequentes sobre o diagnóstico
Respostas gerais. Cada caso depende dos documentos e da história do imóvel.
O contrato de compra e venda me protege?
Só em parte. O contrato obriga comprador e vendedor, mas não protege contra terceiros, como credores ou herdeiros do vendedor. A proteção completa vem da escritura pública e do registro na matrícula.
Preciso de escritura pública?
Para imóveis acima de 30 salários mínimos, sim (art. 108 do Código Civil). Mesmo com escritura, o imóvel só passa a ser seu depois do registro no cartório de registro de imóveis.
Posso comprar um imóvel que não está registrado no nome do vendedor?
Pode, mas o risco é alto e o imóvel dificilmente será financiado. O ideal é regularizar antes da venda ou amarrar no contrato quem faz a regularização e com que prazo.
Quem paga o IPTU atrasado do imóvel que comprei?
A dívida de IPTU e a de condomínio acompanham o imóvel. Se não forem quitadas antes, podem ser cobradas de quem comprou. Por isso a análise dos débitos vem antes da assinatura.