Regularização de imóveis
O imóvel é realmente seu? Pela lei, só é dono quem tem o título registrado na matrícula. Atendemos imóveis urbanos em Belém e região e imóveis rurais em todo o Pará.
Em poucas palavras
Regularizar é fazer a matrícula do imóvel contar a história verdadeira: quem é o dono, qual é a área, o que foi construído. Enquanto o título não é registrado, quem vendeu continua sendo o dono perante a lei (art. 1.245 do Código Civil), mesmo que o preço tenha sido pago há anos.
Contrato
Recibo, contrato particular ou escritura que ficou na gaveta. O imóvel é usado, mas o documento não acompanha.
Matrícula
O registro mostra o dono atual, a área certa e a construção. O imóvel volta a circular: vende, financia, entra em inventário.
Por que o contrato não basta
O contrato particular prova que houve um negócio entre duas pessoas. Ele não transfere a propriedade. Enquanto o registro não é feito:
- o imóvel pode ser penhorado por dívidas de quem vendeu;
- se o vendedor morre, o imóvel entra no inventário dele, e os herdeiros dele passam a ter de assinar;
- não dá para financiar, dar em garantia ou vender com segurança;
- para os seus herdeiros, o imóvel simplesmente não aparece como seu.
Em imóveis acima de 30 salários mínimos, a lei exige escritura pública para a compra (art. 108 do Código Civil). Depois da escritura, falta ainda o registro no cartório de registro de imóveis. Muita gente para no meio desse caminho.
Os três caminhos mais usados
Usucapião
Quando não há título que permita o registro, mas há posse longa, contínua e como dono. Pode ser feita em cartório ou na Justiça. Modalidades, prazos e como funciona.
Adjudicação compulsória
Quando existe contrato de compra quitado e o vendedor não assina a escritura, sumiu ou faleceu. Desde 2022 pode ser feita direto no cartório de registro de imóveis (art. 216-B da Lei de Registros Públicos), com advogado, além da via judicial.
Averbação de obra
A casa foi construída ou ampliada, mas a matrícula ainda mostra só o terreno ou uma área menor. Para averbar a construção, normalmente é preciso o habite-se da prefeitura e a regularização da obra junto à Receita Federal. Sem a averbação, o imóvel trava no financiamento, na venda e no inventário.
Quando o banco recusa o imóvel
Muita gente descobre a irregularidade quando precisa de crédito. A empresa vai bem, o dono quer investir, oferece o imóvel como garantia e o banco recusa, porque a matrícula não está em ordem. O mesmo acontece na venda, quando o comprador tenta financiar. Nesses casos o trabalho começa pela análise do que exatamente deixa o imóvel irregular.
O que é próprio de Belém e do interior do Pará
Em Belém, muita coisa depende de onde fica o imóvel. A cidade cresceu sobre igarapés e sofre influência de maré, e boa parte dos terrenos está em área de marinha, que pertence à União, ou em terras do patrimônio do município cedidas por aforamento. Nesses casos, em regra não se chega ao registro pleno da propriedade, e o que é possível depende do tipo de ocupação ou aforamento. Veja o texto Terreno de marinha em Belém.
No interior, é comum encontrar bairros inteiros que cresceram sobre áreas que nunca deixaram de ser rurais no papel. Aí a regularização não passa pela prefeitura, e sim pelo ITERPA, o Instituto de Terras do Pará.
Regularizar é contar a história do imóvel
Todo pedido de regularização responde a quatro perguntas: quem ocupa, desde quando, como adquiriu e o que prova isso. As respostas estão espalhadas em contratos, recibos, carnês de IPTU, contas de consumo e na certidão da matrícula. O nosso trabalho é juntar essas peças numa narrativa que o cartório ou o juiz consigam aceitar.
Documentos que ajudam
A certidão atualizada da matrícula é o ponto de partida. Se você não tem, pedimos no cartório.
- Contrato
- Matrícula
- IPTU
- Planta e memorial
- Contas
- Recibos
- Escritura
- Habite-se
Como conduzimos
- Leitura da matrículaComparação entre o que a matrícula diz e o que existe de fato: dono, área, construção.
- Escolha do caminhoRegistro direto, adjudicação compulsória, retificação, averbação ou usucapião.
- Documentação e impostosCertidões, ITBI quando for o caso, planta e memorial, anuências.
- RegistroProtocolo no cartório e acompanhamento das exigências até a matrícula ficar correta.
Perguntas frequentes sobre regularização
Respostas gerais. Cada caso depende dos documentos e da história do imóvel.
Qual a diferença entre usucapião e adjudicação compulsória?
A adjudicação compulsória serve para quem comprou, pagou e tem o contrato, mas não consegue a escritura. A usucapião serve para quem tem a posse longa e qualificada, com ou sem documento de compra. Quando há contrato quitado, a adjudicação costuma ser o caminho mais direto.
Comprei com contrato de gaveta. O imóvel é meu?
Você tem um direito contra quem vendeu, mas perante terceiros o dono ainda é quem está na matrícula. Para o imóvel ser seu no registro, é preciso escritura e registro, ou adjudicação compulsória se o vendedor não colaborar.
O vendedor já morreu. Ainda dá para regularizar?
Dá. Os herdeiros do vendedor podem assinar a escritura, normalmente com autorização no inventário dele. Se não colaborarem, a adjudicação compulsória resolve com base no contrato quitado.
Como descobrir se uma pessoa tem imóveis registrados?
Quando o imóvel foi registrado, a busca pelo CPF no sistema do Operador Nacional do Registro Eletrônico (ONR) mostra os imóveis em nome da pessoa. Se a compra ficou só no contrato ou no recibo, o imóvel não aparece, e a pesquisa precisa partir de outros documentos.
Pago IPTU no meu nome. Isso prova que sou dono?
Não. O cadastro da prefeitura serve para cobrar o imposto e não muda a propriedade. O IPTU é uma boa prova de posse, útil em usucapião, mas não substitui o registro.
Quanto custa regularizar?
Além dos honorários, há custas de cartório, que seguem tabela estadual, e às vezes ITBI e planta com memorial. Depois do diagnóstico passamos a lista completa dos gastos do seu caso.
Vocês regularizam imóvel rural?
Sim, em todo o Pará. Fazendas, sítios e áreas de indústria em zona rural têm regras próprias, e parte da regularização passa pelo ITERPA e não pela prefeitura.