Locação
Do contrato bem feito ao despejo, quando não tem jeito. E a proteção de quem deixa outra pessoa morar no imóvel.
Em poucas palavras
Quem tem um imóvel onde não mora precisa deixar por escrito por que outra pessoa está lá: locação, comodato ou contrato de caseiro. Sem isso, a ocupação pode ser tratada como posse de dono e, com o tempo, virar base para uma usucapião. Quando o imóvel já foi tomado, os caminhos são a reintegração de posse e, na locação, o despejo.
Acordo de boca
Alguém mora ou cuida do imóvel com a sua permissão, mas nada está escrito.
Posse protegida
Fica provado que a pessoa está ali por locação, empréstimo ou trabalho, e não como dona.
Um caso recente
Um cliente que mora em Belém tinha um terreno no interior, usado para plantio de soja. Deixou uma pessoa morando lá, sem contrato. Essa pessoa vendeu a área para um terceiro, que hoje ocupa o terreno e diz ser o dono. Sem nenhum papel mostrando que o primeiro ocupante estava ali com permissão, provar a posse do cliente ficou muito mais difícil.
O problema teria sido evitado com um contrato simples.
O contrato certo para cada situação
- Locação, quando há aluguel. Segue a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991).
- Comodato, quando você empresta o imóvel sem cobrar, para um parente ou conhecido. É o contrato de empréstimo.
- Contrato de caseiro, quando a pessoa mora ali para cuidar do imóvel. O contrato deve dizer qual é a função dela.
Inquilino, comodatário e caseiro não podem pedir usucapião enquanto a situação estiver documentada, porque ocupam o imóvel com a permissão do dono.
Contrato de aluguel vencido
Quando o contrato vence e o inquilino continua no imóvel sem que ninguém diga nada, a locação passa a valer por prazo indeterminado, nas mesmas condições. O risco está na prova: se não ficar claro que a permanência foi com a sua concordância, o inquilino pode alegar que o contrato foi esquecido e que passou a morar como dono. Renove por escrito, ou pelo menos guarde os recibos e as mensagens.
Quando o imóvel já foi ocupado
A ação de reintegração de posse serve para recuperar o imóvel ocupado sem autorização. Se a ocupação tem menos de um ano e um dia, é possível pedir ao juiz uma decisão logo no início do processo. No interior, onde muitos terrenos não têm limites bem definidos, o conflito às vezes começa por poucos metros, e aí entra também a demarcação da área.
Na locação, com aluguel atrasado, o caminho é a ação de despejo.
Documentos que ajudam
Tudo que mostre que o imóvel é seu e que a outra pessoa estava ali com a sua permissão.
- Matrícula ou título
- Contrato, se houver
- Recibos de aluguel
- Mensagens e e-mails
- IPTU ou ITR
- Fotos e testemunhas
Como conduzimos
- DiagnósticoQuem ocupa, desde quando, com que permissão e que prova existe.
- PrevençãoContrato de locação, comodato ou caseiro redigido para a sua situação.
- NotificaçãoQuando há problema, a notificação formal costuma ser o primeiro passo.
- Ação judicial, se precisarReintegração de posse, despejo ou demarcação.
Perguntas frequentes sobre locação e posse
Respostas gerais. Cada caso depende dos documentos e da história do imóvel.
Caseiro pode pedir usucapião do sítio?
Não, enquanto estiver ali como caseiro. Ele ocupa o imóvel a serviço do dono. Por isso é importante ter um contrato que diga qual é a função dele.
Emprestei a casa para um parente, de boca. Corro risco?
Corre. Sem um documento, fica difícil provar que a pessoa mora ali por empréstimo. Um contrato de comodato, mesmo feito agora, ajuda a registrar a situação.
O contrato de aluguel venceu e o inquilino ficou. Ele pode virar dono?
A locação continua valendo por prazo indeterminado, mas a falta de prova da sua concordância abre espaço para discussão. O mais seguro é renovar por escrito.
Invadiram meu terreno. O que faço primeiro?
Reúna as provas de que o terreno é seu e de desde quando a ocupação existe, e procure orientação logo. Se a ocupação tem menos de um ano e um dia, o pedido de reintegração costuma ser mais rápido.