Negócios jurídicos imobiliários
Todo negócio com imóvel passa por um contrato, uma escritura e um registro. É nessa sequência que se ganha ou se perde segurança.
Em poucas palavras
É a parte do trabalho que dá forma ao negócio: redigir ou revisar o contrato, acompanhar a escritura e levar o título a registro. O contrato só obriga as partes; quem protege contra terceiros é o registro na matrícula. Por isso o negócio só termina quando o registro sai.
Acordo
As partes combinaram preço e prazo, às vezes só de boca ou num modelo baixado da internet.
Registro
Contrato claro, escritura lavrada e título registrado na matrícula.
Os contratos mais comuns
- Compra e venda e promessa de compra e venda, com sinal, parcelas, prazo para a escritura e o que acontece se uma das partes desistir.
- Permuta, quando imóvel é trocado por imóvel ou por unidades a construir.
- Doação, inclusive com reserva de usufruto e cláusulas de proteção.
- Cessão de direitos, comum em imóveis ainda sem registro ou em contratos de gaveta.
- Contratos com imobiliárias e corretores: intermediação, exclusividade e responsabilidade pelas informações do imóvel.
Construtoras e incorporadoras
Quando a empresa vai comprar um terreno para construir, muitas vezes ele é formado por vários lotes. Cada matrícula precisa ser analisada, os problemas resolvidos e as áreas unificadas numa só. Depois vem o registro da incorporação, exigido pela Lei 4.591/1964 para vender as unidades na planta e dar segurança a quem compra.
Também redigimos os contratos de compra na planta, de permuta com o dono do terreno e de parceria entre incorporadora e construtora.
Imobiliárias
Com a pressa de vender, muita imobiliária anuncia o imóvel sem uma triagem jurídica, e o problema aparece quando o comprador tenta financiar. Fazemos o diagnóstico do imóvel antes do anúncio e o contrato quando o negócio fecha. Veja também Diagnóstico de compra e venda.
Para começar
Com a matrícula e o que já foi combinado entre as partes, dá para começar.
- Matrícula do imóvel
- Dados das partes
- Minuta ou proposta
- Comprovantes de pagamento
- Certidões, se houver
Como conduzimos
- Entender o negócioO que foi combinado, quem são as partes e qual é a situação do imóvel.
- ContratoRedação ou revisão, com prazos, garantias e o que acontece se algo der errado.
- Escritura e impostosAcompanhamento no tabelionato e no pagamento do ITBI ou do ITCMD.
- RegistroO título levado à matrícula. Só aqui o negócio fica protegido contra terceiros.
Perguntas frequentes sobre contratos imobiliários
Respostas gerais. Cada caso depende dos documentos e da história do imóvel.
Contrato particular ou escritura pública?
Para imóveis acima de 30 salários mínimos, a lei exige escritura pública (art. 108 do Código Civil). O contrato particular continua útil como promessa, para fixar preço, prazos e condições até a escritura.
Posso usar um modelo de contrato da internet?
Pode, mas o modelo não conhece o seu imóvel nem o seu negócio. As cláusulas que mais geram briga são justamente as que o modelo deixa genéricas: prazo da escritura, multa por desistência e quem paga as dívidas do imóvel.
O que é incorporação imobiliária?
É a atividade de promover e vender unidades de um empreendimento antes ou durante a construção. Para vender na planta, a incorporadora precisa registrar a incorporação no cartório de registro de imóveis, com a documentação prevista na Lei 4.591/1964.