Posse não é propriedade
O que muda quando o imóvel não está no seu nome, e quais são os caminhos para ele passar a estar.
Raphael de Mendonça RochaAdvogado ·
Resposta curta
Posse é o uso do imóvel: morar, cuidar, pagar as contas. Propriedade é o que está registrado na matrícula, no cartório de registro de imóveis. Pelo Código Civil, só é dono quem registra o título, e enquanto isso não acontece o nome da matrícula continua valendo contra todos.
Um caso comum
A família mora na casa há trinta anos. O pai comprou de um conhecido, pagou em parcelas, guardou os recibos e um contrato assinado à mão. O carnê do IPTU chega no nome dele. Nunca houve problema, até alguém precisar vender, financiar ou fazer o inventário. Aí aparece a certidão da matrícula com o nome de outra pessoa.
Nada daquilo que a família fez por trinta anos era inútil. É tudo prova de posse. Mas nada daquilo, sozinho, transferiu a propriedade.
O que diz a lei
O artigo 1.245 do Código Civil diz que a propriedade de imóvel se transfere entre vivos pelo registro do título no cartório de registro de imóveis. E completa: enquanto não se registrar, quem vendeu continua a ser havido como dono.
Na prática, isso quer dizer que:
- o imóvel pode ser penhorado por dívidas de quem aparece na matrícula;
- se essa pessoa falecer, o imóvel entra no inventário dela;
- não é possível vender com escritura, financiar ou dar o imóvel em garantia;
- para os seus herdeiros, o imóvel não faz parte da herança como bem registrado.
Os caminhos para o registro
Qual caminho serve depende de como o imóvel foi adquirido e do que existe de prova.
- Escritura e registro, quando quem vendeu, ou os herdeiros dele, colaboram.
- Adjudicação compulsória, quando existe contrato quitado e o vendedor não assina. Desde 2022 pode ser feita em cartório.
- Usucapião, quando não há título que permita o registro, mas há posse longa, contínua e como dono. Também pode ser feita em cartório.
Escolher o caminho errado custa tempo e dinheiro. Por isso o primeiro passo é ler a matrícula e os documentos da família antes de decidir.
Perguntas que costumam vir junto
Pagar o IPTU no meu nome me torna dono?
Não. O cadastro da prefeitura serve para cobrar o imposto. Ele é uma boa prova de posse, mas não muda a propriedade.
Tenho escritura, mas nunca registrei. O imóvel é meu?
Ainda não. A escritura é o título; a propriedade só se transfere quando ele é registrado na matrícula. Em geral dá para registrar mesmo anos depois, resolvendo as exigências do cartório.
Texto informativo, que não substitui a análise do caso concreto.
